在"业绩变脸"的质疑声中，中南建设迎来了2021年业绩发布会。相比去年业绩会上的轻松气氛，这一次陈锦石、陈昱含父女俩面色略显沉重。 　　"2021年我们交出一份历史上最差的答卷，实际的业绩也跟预告出现了巨大的偏差，辜负了大家的期待，我们深感汗颜。"二代掌门人陈昱含以道歉开场。 　　年报显示，2021年，中南建设共实现营业收入792.1亿元，同比微增0.8%；综合毛利率10.03%，下降7.26个百分点；归属于上市公司股东的净利润亏损33.83亿元，同比下降147.78%。 　　可以看到，中南建设2021年度净利润的数据，与公司2022年1月29日发布的《2021年度业绩预计下降的公告》中所披露的盈利7.08-21.23亿元相比，有重大偏差。 图片来源/年报截图 　　对此中南建设发布公告解释称，由于公司在业绩预告时对风险评估不够充分，对市场估计偏乐观，导致大幅增加了对各项应收款项和存货计提的减值准备38.6亿元，由此带来的净利润影响约28亿元。此外，由于疫情和市场调整的原因，部分项目的实际交付延迟，由此带来的净利润影响约4亿元。以上调整带来的费用确认及所得税影响约4.5亿元。 　　中南建设二代掌门人陈昱含在业绩会上坦言，公司业绩预告的偏差与外部的关系不大，无论是乐观的业绩预判，还是对会计准则理解上的偏差，亦或者是实际上交付的延后等问题都是表象，更深层的问题是公司管理和能力上的明显短板。 　　"我本人也好，还是我们的财务系统，都负有主要责任。"但是陈昱含的自省，并没有打动资本市场。4月26日，中南建设股价直接跌停，报3.58元，总市值136.99亿元。一日内市值蒸发了约15.43亿元。 　　 34年来首迎业绩亏损，管理层反思 　　财报显示，从收入结构上来看，2021年中南建设的房地产业务共实现营收560.4亿元，同比下降4.3%；结算毛利率为10.69%，同比减少8.45个百分点。 　　中南建设表示，这是由于公司第四季度加大了现房库存的去化，当期销售当期确认收入的资源带来了房地产业务的亏损。 　　而由于房地产行业的风险扩展，2021年中南建设的建筑业务综合毛利率也同比下降了2.22个百分点至6.43%。 　　面对市场调整，2021年中南建设的销售费用率同比增加了0.71个百分点至2.91%；管理费用率同比增加0.80个百分点至4.39%；财务费用率同比增加0.84个百分点至1.54%。 　　此外由于竣工项目的减少，2021年公司非并表项目结算下降带来的投资收益亦减少55.3%。 　　"从宏观形势和外部的压力来说，中南地产+建筑双主业在融资和回款方面都是困难重重，经营性和融资性的现金流同步缩短。"陈昱含在业绩会上表示。 　　截至2021年末，中南建设经营性现金流入为1446.7亿元，同比增加了12%。 　　对此，陈昱含称："为了保证现金流安全，公司在2021年不得已对利润做出了牺牲，这也说明中南建设当前的规模与自身能力和安全要求仍有错配，内外部压力下的缩表出清力度仍然不够。" 　　此外，对于2021年度计提资产减值的情况，陈昱含认为，主要原因是公司在高增长阶段由于缺乏审慎经营导向，导致一些项目地价偏高，从而形成了大额亏损和减值计提。 　　年报显示，2021年中南建设的合同销售金额为1973.7亿元，同比减少11.8%；销售面积为1468.7万平方米，同比减少12.9%。由于销售面积跌幅超过销售金额跌幅，所以2021年公司平均销售价格同比上升了1.2%，达13439元/平方米。 　　在此背景下，2021年下半年中南建设逐步放慢了投资和施工的脚步。前三季度公司新增项目45个，而第四季度则基本没有拿地。此外，2021年度公司新增项目平均地价约3837元/平方米，同比下降23.5%；规划建筑面积合计752.0万平方米，同比减少50.6%。 　　据悉，截至2022年一季度末，中南建设地产和建筑业务复工率分别为83％和54％。 　　陈昱含指出，公司以往重规模、轻利润、轻资金的经营取向还未得到根本扭转，利润和现金流管理亟待加强，审慎经营任重道远。 　　犹记2020年业绩会时，陈昱含曾豪言："或早或晚，中南建设一定会达到5000亿的规模。"如今才过去一年，这位年轻的领导人便已改口承认，规模不再是公司未来的发展目标，活下去才是第一要义。 　　"直到今天，公司仍在为过去的失误买单。有句老话说出来混总是要还的，我们的教训十分惨痛。"陈昱含感慨道。 　　 三道红线数据倒退，瘦身出清加速度 　　对于中南建设未来的经营思路，陈昱含用了八个字概括：安全至上，做我所能。具体实践可概括为稳定融资、瘦身出清、稳定生产、精简高效和政府帮扶"五大举措"。 　　行业下行的环境中，除了现金流稳定，负债指标健康也是企业渡过难关的关键。 　　值得注意的是，虽然2021年中南建设的盈利大幅度下滑，但在负债指标上仍控制在一个安全的范围内。 　　年报显示，截止2021年末，中南建设的有息负债总量为622.8亿元，比2020年末减少176.3亿元。具体包括：银行贷款为335.7亿元，占比约54%；非银金融机构借款为216.9亿元，占比约35%；债券为70.2亿元，占比11%。 　　此外，公司一年内有息负债为242.4亿元，其中银行借款为110亿元；非银行机构借款为115亿元；公开市场债券为17.2亿元，主要为六月份的两笔美元债。 　　陈昱含表示："非银行机构这块的借款，到期后可以申请开发贷替换；110亿的银行借款，其中一半可以用开发贷申请新的借款，剩余的开发贷可以根据国家给到的不盲目借债的政策，去减少偿还的金额。目前真正面临偿还的不超过30亿，压力较小。" 　　不过，尽管有息负债数据有所下降，但中南建设"三道红线"指标仍然出现了倒退，由"黄档"降到"橙档"。 　　截至2021年末，中南建设净负债率93.16%，同比下降4.11个百分点；剔除预收账款后的资产负债率80.52%，同比增加0.76个百分点；现金短债比(扣除受限资金)为0.6，均未达标监管要求。 　　针对现金短债比降至1以下的状况，中南建设副总经理兼财务总监辛琦指出："受市场持续调整带来的销售回款减少、预售资金监管执行趋严、融资环境收紧等多重因素影响，中南建设动用非受限资金偿还借款，导致可动用现金占比下降。" 　　陈昱含也在会上解释称，一是因融资巨幅下降和经营回款持续承压，导致非受限资金总量并未得到根本好转；二是受低周转高负债PPP工程拖累，以及非核心地产业务未能出表影响，导致有息负债相对于净资产及账面资金并未明显下降。 　　据陈昱含介绍，2021年中南建设的PPP工程有息负债超150亿元，非主业地产业务有息负债近80亿元，这些负债大大压缩了公司的两大主业的发展空间。 　　由此她认为："这也从另一方面说明了出清瘦身的必要性。" 　　她同时强调了安全的重要性，公司要把现金流管理放在首要位置，同时结合自身的能力和现状，对业务、资源进行合理排序，保障核心业务生产经营稳定。 　　在未来，中南建设将通过关停并转、去粗取精等方式，裁汰冗员，优化管理，压降管费；同时由管理团队带头厉行过冬文化，预计2022年公司管费预算同比降幅达47％。与此同时向政府寻求最大的理解和支持。 　　正如陈昱含反省所言："草蛇灰线，伏脉千里，业绩真正映射出来的还是公司长期经营的问题。" 　　对于公司未来发展战略的调整，陈锦石也感慨道："在当前形势下，我们没有办法准确预计未来2-3年的规模，但为了好好地活下去，我们也无法再容忍速度快、管理粗的积弊，更无法承受由此带来的经营上的损失。我们必须去接受规模上的调整，以此夯实我们的能力基础，确保长期稳健。" 　　同时他强调："我们这一次没有躺下，肯定能继续活着。" 　　 "变脸"的业绩遭深交所"灵魂拷问" 　　值得注意的是，就在管理层在业绩会上加油打气的第二天，中南建设就收到了深交所发来的问询函，要求其说明年报"变脸"情况核查并发表意见。 　　其中包括逐项说明计提存货跌价准备可变现净值的具体测算过程、本次计提大额信用减值损失的欠款方的具体情况、公司报告期未对相关长期股权投资计提减值的合理性合规性等具体问题。 　　深交所指出，中南建设于2022年1月29日披露的《2021年度业绩预计下降的公告》显示，公司归属于上市公司股东的净利润预计7.08亿元至21.23亿元，扣除非经常性损益后的净利润预计5.65亿元至19.78亿元，与年报显示的-33.82亿元和-40.36亿元差异较大。 　　就这种业绩变脸情况，深交所表示，中南建设需详细列示年报补充计提存货跌价准备的项目所处位置、业态、开发建设情况等。 　　此外，公司还需结合相关项目所处区域的房地产市场及周边可比项目市场价格或预计价格、项目平均销售价格、销售量的变化趋势、变化时点等信息，逐项说明计提存货跌价准备可变现净值的具体测算过程，是否借鉴独立第三方的评估工作，相关测试方式、测试过程、重要参数选取等与以前年度以及2021年业绩预告的具体差异情况及其合理性、合规性。 　　IPG中国区首席经济学家柏文喜认为："这种由预盈转巨亏的情况，主要是由于业绩预告之后在财务审计过程中进行了业绩修正，比如各项计提减值等造成的，按照财务规则来说这种业绩修改是合规的，因为只有如此才能真实反映公司的实际经营状况，这对于公司的可持续发展未必不是好事。" 　　值得注意的是，这不是中南建设第一次出现进行计提减值，2021年4月27日，该公司也曾发布关于2020年度计提资产减值准备的公告，对截至2020年12月31日的资产进行了减值测试，2019年度计提各项资产减值准备合计6.03亿元，2020年12月31日公司各项资产减值准备余额25.49亿元。 　　而在2020年4月30日，公司也发布过关于2019年度计提资产减值准备的公告，对截至2019年12月31日的资产进行了减值测试，2019年度计提各项资产减值准备合计7.48亿元，2019年12月31日公司各项资产减值准备余额22.03亿元。 　　连续两年资产减值的数据都在十亿元以下，然而仅过去一年，中南建设的资产减值数额就突破了30个亿。于公告中，中南建设将这其中的巨大偏差归结于疫情之下，管理层对市场判断过于乐观，不过柏文喜表示："这的确与当前行业下行造成的风险计提加大有关，但也存在借疫情和行业不景气进行业绩洗澡的可能性。" 　　而最终在合作房企年报上签字，对于其审计机构也是一种考验。 　　已披露的信息显示，负责中南建设审计工作的为致同会计师事务所（特殊普通合伙），公开资料显示，该事务所同时还是"防水一哥"东方雨虹的审计师。中南建设年报发布当日，公司发布了一条续聘会计师事务所的事前审核意见，表示2022年将与其继续合作。 　　另外还需要注意的一点是，中南建设从年报发布后，便不断地修改业绩预告偏差和减值计提数额，光是4月27日一天之内，公司就发布了4次关于业绩预告有重大偏差和计提资产减值准备的更正公告。除此之外，中南建设还连续发了4条关于企业社会责任、旗下公司的担保的更正公告。 　　"一般来说只要合乎现行财务规则，这种操作就属于正常现象。"柏文喜对大公房产表示："当然，上市公司接连修改已披露的信息，也很有可能引发深交所的关注与质疑。" 　　问询函显示，除了计提方面需要说明的问题，中南建设已就业绩预计内容与年审会计师进行了沟通，双方不存在分歧。而问询函要求中南建设请结合《差异公告》，说明公司认为业绩预告存在多处判断不准确、不审慎的原因，公司在披露业绩预告及年审过程中是否与会计师存在重大分歧。 　　此外，深交所还表示，中南建设需说明知悉可能导致2021年度业绩盈亏性质变化且同比大幅下滑事项的最早时点，是否及时披露2021年度预计业绩大幅下滑事项，公司在财务管理及信息披露事务管理等方面的内部控制是否存在重大缺陷。 　　以上问题，深交所要求中南建设于5月16日前做出书面说明。